摘要：萬科的業(yè)績有目共睹，但是管理團(tuán)隊(duì)到底有多大的吸引力?倘若是管理團(tuán)隊(duì)令人垂涎，寶能、華潤這些大股東為何會(huì)與管理團(tuán)隊(duì)鬧得這么僵?沒聽說哪個(gè)小伙子追求人家大姑娘，會(huì)先把關(guān)系搞僵的。一個(gè)巴掌定終身，既不如一支玫瑰定終身來得浪漫，也不如一棟房子定終身來得實(shí)在�？雌饋�，人家看上的，未必是萬科的團(tuán)隊(duì)，而是萬科的資產(chǎn)。

　　萬科的股權(quán)之爭，對(duì)于絕大多數(shù)基金和小散而言，無異于看閻王打架�？吹靡姷膭∏榍�折離奇，看不見的劇情更加精彩，茶余飯后是不乏談資的。至于這場股權(quán)與控制權(quán)的爭奪是否會(huì)改變甚至改善中國公司的治理，也不是我等小散該關(guān)心的。

　　站得遠(yuǎn)，不等于什么也看不見。先是寶能、安邦，后是恒大，還有傳說中的融創(chuàng)，都對(duì)萬科的股權(quán)垂涎三尺。萬科的股權(quán)為何這么有吸引力?坊間廣為流傳的說法，是萬科的業(yè)績好、管理團(tuán)隊(duì)好。

　　萬科的業(yè)績有目共睹，但是管理團(tuán)隊(duì)到底有多大的吸引力?倘若是管理團(tuán)隊(duì)令人垂涎，寶能、華潤這些大股東為何會(huì)與管理團(tuán)隊(duì)鬧得這么僵?沒聽說哪個(gè)小伙子追求人家大姑娘，會(huì)先把關(guān)系搞僵的。一個(gè)巴掌定終身，既不如一支玫瑰定終身來得浪漫，也不如一棟房子定終身來得實(shí)在�？雌饋恚�人家看上的，未必是萬科的團(tuán)隊(duì)，而是萬科的資產(chǎn)。

　　問題換個(gè)問法，或者會(huì)清楚一點(diǎn)：在地產(chǎn)類公司當(dāng)中，萬科是一枝獨(dú)秀嗎?萬科的業(yè)績是好，但是不是鶴立雞群，把別人甩出幾條街?倘若是鶴立雞群，那是萬科團(tuán)隊(duì)�！，F(xiàn)實(shí)的情況看起來未必，其他一些大地產(chǎn)商，比如保利、遠(yuǎn)洋、招商、華潤、恒大、碧桂園等，看起來都不錯(cuò)，大家半斤八兩的樣子。萬科的ROE(凈資產(chǎn)收益率)高達(dá)18%，格力、保利的ROE也都超過17%，差距并不是很大。

　　顯微鏡下看細(xì)節(jié)，望遠(yuǎn)鏡下看格局。據(jù)統(tǒng)計(jì)，至少有54家A股上市房企被險(xiǎn)資重倉持有。如果包括碧桂園等在香港上市的房企，則超過了60家�？雌饋�，在保險(xiǎn)資金增加權(quán)益投資比重的大背景下，房地產(chǎn)企業(yè)廣泛受到青睞，并不是萬科一家獨(dú)享殊榮。只不過，萬科宮斗劇精彩紛呈，吸引了人們太多的注意力而已。

　　那么，險(xiǎn)資為何如此青睞房地產(chǎn)類股票?我等散戶，是否可以跟風(fēng)投一點(diǎn)?

　　這樣的問題問出來本身就需要一點(diǎn)勇氣。你看，市場上幾乎一邊倒的聲音，是中國房地產(chǎn)的“黃金時(shí)代”已經(jīng)過去，城市房價(jià)已經(jīng)過高，房地產(chǎn)泡沫嚴(yán)重�？墒牵�作為長線資金的險(xiǎn)資，為何青睞地產(chǎn)類股票呢?是這些聲音錯(cuò)了?還是拿著真金白銀的險(xiǎn)資錯(cuò)了?

　　一般來說，籠著袖子清談的人，比拿著錢下注的人，更加值得懷疑。很多房地產(chǎn)類企業(yè)的ROE很高，說明現(xiàn)階段的利潤很不錯(cuò)。未來呢?根據(jù)大多數(shù)分析師的預(yù)測，每年12萬平方米的銷售，大約還能維持5年。5年以后呢?那么遙遠(yuǎn)的事情，不想也罷。

　　一眼看去，這是一個(gè)每年容量大約15萬億元的市場。強(qiáng)者恒強(qiáng)的市場定律下，里面的幾家大鱷還會(huì)活得很舒服。這么大個(gè)蛋糕，切到1%，或者多切1%，就是1500億元，這才是真正的藍(lán)海。怪不得財(cái)主們揮舞著支票簿往里沖。

　　今年年初以來的房價(jià)上漲，也和房地產(chǎn)泡沫的說法不符。既然早就泡沫了，為何價(jià)格還漲那么多，而且還長得那么快?至少拿著錢買房的人，不認(rèn)為已經(jīng)是泡沫了。

　　一種說法，是貨幣超發(fā)推高房價(jià)。不能說完全沒有道理�？墒牵�貨幣超發(fā)為什么不推高股市?為什么只推高“北上深”房價(jià)而不推高三四線城市房價(jià)?錢是聰明的，拿著錢投票的人不笨。要推，也會(huì)有選擇地推。房價(jià)上去容易下來難，股價(jià)下來容易上去難。倘若說有泡沫，看起來股市泡沫可能性更大。在股市里掙了錢的投資客，更有理由懷疑“房價(jià)泡沫”一說。

　　輕言泡沫的人，無非就是說在這個(gè)價(jià)位上買房子的人不理性。重要的話不怕重復(fù)：我更愿意相信拿錢下注的人。至少過去十多年的經(jīng)驗(yàn)，是買房的都不后悔，沒買的都在后悔。據(jù)說，很多家庭的太太們力主買房，結(jié)果家庭地位迅速上升。

　　格林斯潘曾經(jīng)說過，在泡沫破滅之前我們并不知道。這句話估計(jì)很多人不是完全同意，但至少有一點(diǎn)值得我們認(rèn)真借鑒：我們對(duì)于自己不知道、不確定的東西，最好保持足夠的敬畏。

　　很多人說房價(jià)高，無非是比自己認(rèn)為合理的水平高�？墒�，什么是合理的水平?13.7億人口的國家在快速城市化，在人類歷史上并無先例。完全沒有事實(shí)經(jīng)驗(yàn)的事情，嚴(yán)格說我們無法判別什么是合理的。所謂的國際比較，是研究的起點(diǎn)，而不是終點(diǎn)。何況，國際比較也沒有說我們的房價(jià)一定有泡沫。

　　大的背景，是中國的城鎮(zhèn)化依然沒有完成。我們現(xiàn)在的城鎮(zhèn)化率，只有56%左右。離70%的基本完成的水平，還有相當(dāng)?shù)木嚯x。離90%的高度城市化水平，還有很遠(yuǎn)的距離。在這個(gè)背景下，輕言房地產(chǎn)泡沫，恐怕是有問題的。實(shí)際上，這幾年大城市租金水平快速上漲，遠(yuǎn)超通貨膨脹的增速，說明房價(jià)上漲依然有實(shí)際需求的支撐。

　　在“負(fù)利率”、“資產(chǎn)荒”的時(shí)代，其實(shí)有一個(gè)很簡單的辦法看房地產(chǎn)股票的合理性。萬科、保利、金地、金融街幾大地產(chǎn)商的分紅率，都在4%左右。換句話說，買了這幾只股票，坐享4%的分紅率不算，還有股價(jià)上漲的不定期期權(quán)。一邊拿著超過理財(cái)產(chǎn)品的收益率，一邊坐等股票升值，何樂而不為呢?

　　舉幾個(gè)例子，看看大地產(chǎn)商這幾年的表現(xiàn)。當(dāng)紅頭牌萬科，2015年銷售增長30%左右。恒大、碧桂園的銷售增速分別為19%和33%。崛起的新貴華夏幸福，2015年銷售增速為43%。這些都是2015年的增速，2015年并不是地產(chǎn)的大年，2016年還會(huì)更好些。再看分紅，哪個(gè)行業(yè)都有高有低，我們看些高的。萬科、保利、金地、金融街等，分紅率在4%左右。恒大、富力等在香港上市的地產(chǎn)，分紅率則達(dá)到了8%以上。

　　投資高手對(duì)8%的回報(bào)率不一定滿意，對(duì)附加的期權(quán)也有疑慮，畢竟這是個(gè)雙向的期權(quán)。要是穩(wěn)賺不賠，也就不是股票了�？墒�，看著8%的分紅，比照著3%~4%的理財(cái)產(chǎn)品收益率，低頭想想這個(gè)“負(fù)利率”、“資產(chǎn)荒”的年代，你可以理解為何這么多人覬覦高增長、高分紅的萬科股權(quán)了吧?