在中國(guó)經(jīng)濟(jì)回暖和消費(fèi)升級(jí)的帶動(dòng)下，中國(guó)消費(fèi)市場(chǎng)保持快速發(fā)展，消費(fèi)者信心指數(shù)和預(yù)期指數(shù)創(chuàng)出歷史新高。在此背景下，世邦魏理仕2月27日發(fā)布《2018中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)展望-零售物業(yè)篇》，預(yù)測(cè)2018年中國(guó)零售物業(yè)市場(chǎng)走勢(shì)和熱點(diǎn)。

線上全面接入線下，體驗(yàn)業(yè)態(tài)站上風(fēng)口

      2017年是新零售元年，電商巨頭紛紛加碼實(shí)體商業(yè)，同時(shí)風(fēng)險(xiǎn)資本亦不斷推進(jìn)線上向線下融合和拓展。全年285起零售娛樂領(lǐng)域的風(fēng)投案例中有86筆資金將全部或部分用于鋪設(shè)線下門店。

      餐飲、運(yùn)動(dòng)設(shè)施和生活方式等順應(yīng)消費(fèi)升級(jí)趨勢(shì)且對(duì)線下體驗(yàn)依賴度高的業(yè)態(tài)，最為資本所青睞，2018年將迎來這些線上商家向線下鋪店的密集期。

      從拓店區(qū)域來看，北上廣深最具吸引力，杭州、南京、蘇州、成都、武漢等消費(fèi)力強(qiáng)、市場(chǎng)活躍的二線核心城市亦受青睞。在選址方面，購(gòu)物中心是絕大多數(shù)品牌意欲入駐之地，而此類品牌的互聯(lián)網(wǎng)屬性所具備的自帶客流能力也令其受到購(gòu)物中心業(yè)主的喜愛。

      百貨、街鋪、商務(wù)區(qū)寫字樓的裙樓也各自與部分品牌的需求所契合，例如商務(wù)區(qū)的寫字樓裙樓和街鋪之于咖啡簡(jiǎn)餐和運(yùn)動(dòng)健身設(shè)施。

      值得注意的是，經(jīng)過數(shù)年電商沖擊下的業(yè)態(tài)調(diào)整，目前購(gòu)物中心的零售和餐飲休閑娛樂等體驗(yàn)業(yè)態(tài)的比例已經(jīng)接近5:5，體驗(yàn)業(yè)態(tài)占比進(jìn)一步提升的空間正在逐步壓縮。這意味著在互聯(lián)網(wǎng)+資本的推動(dòng)下，2018年購(gòu)物中心的體驗(yàn)業(yè)態(tài)將進(jìn)入加速洗牌階段。

奢侈品銷售持續(xù)復(fù)蘇，年輕化和數(shù)字化成亮點(diǎn)

      得益于人民幣匯率上升和大中華區(qū)品牌定價(jià)調(diào)整，2017年中國(guó)奢侈品銷售繼續(xù)復(fù)蘇，多個(gè)奢侈品集團(tuán)錄得中國(guó)地區(qū)銷售的增長(zhǎng)。中國(guó)城市奢侈品購(gòu)買者平均年齡36.7歲，明顯年輕于美國(guó)、日本和其他西歐國(guó)家，且這一年齡階段正處于收入增長(zhǎng)和消費(fèi)升級(jí)的快速發(fā)展期。

      在中國(guó)的奢侈品銷售中，7%來自線上渠道，有16%的富裕客群在2017年增加線上奢侈品支出。盡管目前線上銷售轉(zhuǎn)化率并不高，但數(shù)字化服務(wù)平臺(tái)日益受到中國(guó)消費(fèi)者喜愛，有35%的消費(fèi)者每天都會(huì)在線“制造”內(nèi)容 。

      預(yù)計(jì)2018年奢侈品消費(fèi)將在年輕化和數(shù)字化的帶領(lǐng)下繼續(xù)溫和增長(zhǎng)，購(gòu)物體驗(yàn)、現(xiàn)有門店優(yōu)化升級(jí)以及線上社交和銷售平臺(tái)仍將是奢侈品牌在華策略的重心，不排除部分品牌重啟在核心城市增設(shè)門店的計(jì)劃。

國(guó)內(nèi)服飾品牌拓店需求強(qiáng)勁

      大眾服飾品牌方面，國(guó)際快時(shí)尚品牌在一二線城市的門店布局趨于飽和, 2018年品牌仍將延續(xù)謹(jǐn)慎擴(kuò)張的態(tài)勢(shì)，新店將更多地集中在三四線城市。

      與之相對(duì)，國(guó)內(nèi)連鎖服飾品牌經(jīng)過多年在資金和商品上充分準(zhǔn)備后逆勢(shì)進(jìn)軍，正日益成為一二線城市購(gòu)物中心的活躍需求。除了自創(chuàng)品牌和子品牌的不斷擴(kuò)張，國(guó)內(nèi)服飾品牌收購(gòu)國(guó)際品牌亦不失為迅速打開一二線市場(chǎng)的一條捷徑。

零售物業(yè)新增供應(yīng)下降，供需平衡有所修復(fù)

      中國(guó)17個(gè)主要城市零售物業(yè)供應(yīng)總量在2017年迎來940萬平方米的歷史峰值，預(yù)計(jì)2018年將有790萬平方米的新項(xiàng)目入市，同比減少15.9%，且2020年以前供應(yīng)總量將呈下跌趨勢(shì)。

      盡管中國(guó)仍是全球購(gòu)物中心建設(shè)最為活躍的國(guó)家，伴隨著實(shí)體商業(yè)需求的持續(xù)改善，零售物業(yè)市場(chǎng)將迎來供需平衡修復(fù)的窗口期，供應(yīng)過剩的風(fēng)險(xiǎn)將逐步減弱。

      與此同時(shí)，購(gòu)物中心的首層租金仍將是小漲小落的格局，波幅在-2%至2%區(qū)間內(nèi)。一線城市中，北上廣的租金將繼續(xù)小幅增長(zhǎng)；沈陽(yáng)、蘇州有望迎來三年內(nèi)的租金首次上漲，成渝兩地租金在也將出現(xiàn)止跌企穩(wěn)的跡象。深圳、武漢、無錫預(yù)計(jì)平均租金將出現(xiàn)小幅下滑。

      世邦魏理仕中國(guó)區(qū)顧問及交易商業(yè)部主管瑞貝卡表示：“2018年中國(guó)消費(fèi)升級(jí)將繼續(xù)推進(jìn)，隨著80后90后逐步成為消費(fèi)升級(jí)主力，品牌服裝、化妝品、體育娛樂用品消費(fèi)進(jìn)一步增加，文化娛樂健康相關(guān)的服務(wù)型消費(fèi)將保持快速增長(zhǎng)，購(gòu)買商品的支出結(jié)構(gòu)向“享受型”傾斜。品牌應(yīng)積極調(diào)整策略，迎合消費(fèi)者求新求變、重體驗(yàn)和數(shù)字化的趨勢(shì)。購(gòu)物中心業(yè)主應(yīng)不斷提升運(yùn)營(yíng)能力，在供應(yīng)水平總體充沛的情況下，保證租金增長(zhǎng)。”

（來源：經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)）